Calculadora de Actualización de Alquileres en Argentina

Para la actualización a pagar a partir de Mayo de 2024 sobre un contrato de alquiler iniciado en Enero del mismo año, cuya frecuencia de actualización es cuatrimestral, se toma el monto inicial -en este caso $300.000- y se lo multiplica por el coeficiente obtenido al dividir el IPC de Marzo 2024 por el IPC de Noviembre 2023. Dicho coeficiente refleja la inflación acumulada desde el comienzo de Diciembre del 2023 hasta el final de Marzo de 2024.

Como se observa, no se incluye en el cómputo la inflación del mes anterior a aquel para el cual se está calculando la actualización, es decir, la inflación de Abril 2024 no es tenida en cuenta. En su lugar, y para respetar la cantidad de meses de inflación acumulada indicada por la frecuencia de actualización del contrato (en este caso, el período ha de considerar cuatro meses de inflación dado que la frecuencia es cuatrimestral), se incluye el registro del mes anterior a aquel en el cual entró en vigencia el contrato -es decir, el valor de la variación porcentual del IPC correspondiente a Diciembre de 2023.

Continuando con el ejemplo ilustrativo, si uno quisiera incluir la inflación de Abril 2024 en el cómputo del ajuste a pagar a partir de Mayo 2024, tendría que esperar (como mínimo) hasta el día 10 del mes de Mayo a que el INDEC dé a conocer el IPC correspondiente. En efecto, el INDEC publicó el informe oficial de inflación de Abril 2024 el 14/05/2024.

Este rezago temporal en la publicación de la estadística dificulta la posibilidad de compatibilizar la práctica habitual de abonar el alquiler durante los primeros diez días del mes con la inclusión en el cómputo del ajuste de la inflación del mes anterior a aquel de actualización.

En el caso hipotético del ejemplo en cuestión, si el contrato tuviere como requisito que el pago mensual sea efectivizado del día 1 al 10, sería imposible calcular la actualización de Mayo incluyendo la inflación de Abril, dado que esta última recién habría estado disponible para que el propietario la utilice en el cómputo del ajuste a partir del día 14, ya fuera del intervalo temporal habitual para el pago mensual del alquiler.

O bien el contrato permite que el pago mensual se haga efectivo en la segunda quincena del mes, lo cual es poco habitual o, de lo contrario, se deberá excluir del cómputo del ajuste a la inflación del mes anterior a aquel de actualización, y reemplazarla por aquella corespondiente al mes previo al de inicio del contrato.

Existe, de todas maneras, una opción alternativa para ajustar alquileres por IPC que sí permite compatibilizar la condición de pago durante los primeros diez días del mes con la inclusión de la inflación del mes anterior a aquel de actualización, evitando de este modo la necesidad de recurrir a utilizar en reemplazo a la inflación correspondiente al mes previo al de entrada en vigencia del contrato.

Esta segunda fórmula consiste en tomar la proyección de inflación para el mes anterior al de la actualización que se desea calcular, según la publicación del Banco Central en su Informe de Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), estimación que es confeccionada como un valor medio a partir de un conjunto de diversas proyecciones provenientes de consultoras e instituciones financieras destacadas del mercado local.

Este método presenta como ventaja que el ajuste se computa sobre la inflación acumulada desde el comienzo del mes de inicio de contrato hasta el último día del mes anterior al de la actualización, a diferencia del método anterior.

Esta lógica aparece como más razonable, ya que hace que el ajuste del monto a apgar se compute tomando precisamente el intervalo temporal transcurrido desde el mes de inicio contrato, en vez de tomarse un período desfasado un mes hacia atrás en el tiempo, tal como hace la fórmula anterior.

Como contrapartida, la desventaja de esta opción alternativa es que la inflación del mes previo a aquel de la actualización que se desea computar no será el dato oficial según el INDEC, sino, tal fuera mencionado más arriba, una estimación provisional publicada con antelación por el BCRA -esto sería así transitoriamente, hasta que el regitro oficial del INDEC sea dado a conocer públicamente y cargado en la base de datos de la aplicación. Esto se menciona como una desventaja, en tanto cabe la posibilidad de presentarse alguna divergencia más o menos significativa entre la estimación provisoria informada por el BCRA y el valor definitivo real de la estadística en cuestión.

IPC₁ = Valor del Índice de Precios al Consumidor Nacional (proyectado en base a estimación provisional publicada por BCRA) correspondiente al mes anterior a aquel en el cual se produce la actualización que se desea computar (*)

(*)Si la consulta del usuario se efectúa con posterioridad a la comunicación del dato oficial de IPC por parte del INDEC, esta variable será entonces precisamente el "IPC Oficial (INDEC) correspondiente al mes anterior a aquel de actualización" , y no la proyección del BCRA.

Volviendo al caso del ejemplo, si las condiciones del contrato del ejemplo hubieran permitido abonar el alquiler durante la segunda quincena del mes, el propietario habría podido ingresar el día 14 de Mayo por la noche a la aplicación para consultar el Monto Actualizado a cobrar en la segunda quincena. Como ese mismo día por la tarde el INDEC comunicó el IPC de Abril 2024, entonces la consulta a la aplicación, en este caso, habría devuelto como resultado un monto indexado calculado con el "IPC oficial INDEC" de Abril incluido, en vez de con la proyección transitoria del BCRA, que para ese momento ya habría sido reemplazada de la base de datos por el registro definitivo.

El método de ajuste según variación oficial del IPC "Método 1" puede ser conveniente para el propietario y relativamente perjudicial para el inquilino, si se estima que, durante el transcurso del contrato, la inflación mensual tenderá a presentar valores inferiores respecto del registro correspondiente al mes anterior al de inicio del alquiler.

Caso contrario habrá de presentarse cuando se proyecte que, durante el transcurso del contrato, la inflación mensual se mantendrá mayoritariamente por encima del valor registrado el mes anterior al comienzo del mismo. En ese escenario, esta fórmula de ajuste según variación IPC oficial puede ser favorable desde el punto de vista del inquilino.

Un tercer caso es aquel en que se previere una inflación mensual estable para el período de vigencia del contrato, medida con respecto al valor registrado el mes anterior al de inicio del alquiler, o bien no existiere una tendencia de dirección clara y definida, por ejemplo, si se estimare una línea de inflación mensual en forma de "serrucho", con meses proyectados al alza intercalados con otros tantos de proyección a la baja – siempre considerando como registro de referencia para la comparación al valor de inflación mensual del mes previo al comienzo del contrato.

En escenarios así, ambos métodos de actualización por IPC (“Método 1- según evolución IPC oficial” y “Método 2- según evolución proyectada de IPC”) se comportarían de manera aproximadamente similar, no existiendo de antemano una conveniencia clara para cualquiera de las partes involucradas en elegir uno por sobre el otro en términos de obtener una potencial ventaja de ganancia o ahorro.

Respecto a la fórmula de actualización según variación proyectada del IPC ("Método 2"), la misma tiene un comportamiento opuesto al "Método 1" en lo que hace a cómo cada parte puede verse relativamente beneficiada o perjudicada en distintos entornos de inflación proyectada.

Es decir que, cuando se proyecte que la inflación mensual durante el transcurso del contrato será generalmente más baja respecto del registro correspondiente al mes anterior al inicio del mismo, la elección de este método de indexación podría convenir al inquilino, al incluirse en cada cálculo de ajuste el mes anterior al de la actualización, y excluirse el mes previo al de inicio del alquiler -redundando en un monto actualizado potencialmente más bajo.

Finalmente, en el caso en que las proyecciones de inflación mensual para el período de vigencia del alquiler estimaren una tendencia a registros superiores con respecto a la inflación de referencia (inflación correspondiente al mes previo al de comienzo del contrato), este “Método 2” podría beneficiar al propietario, en la medida en que en cada ajuste se incluiría una inflación en teoría más alta (la del mes anterior a aquel para el cual se desea computar la actualización), quedando excluida del cómputo una inflación más baja (la del mes previo al inicio del contrato).

Cabe aclarar que cuando se hace mención a eventuales beneficios, conveniencias y/o perjuicios relativos para las partes en distintos entornos de inflación proyectada, debe tenerse en cuenta que la comparación se limita a los dos métodos de ajuste por IPC aquí presentados, sin incluirse en la evaluación otros posibles modos de actualización de contratos de alquiler. Por este motivo, se recomienda considerar con prudencia lo expuesto en este apartado dado que, según el escenario, podría haber otras opciones no incluidas en esta comparativa que fueren más convenientes para las partes.

También es de observarse que, cuando se habla de “inflación mensual proyectada superior, inferior o estable para el intervalo temporal de vigencia del contrato”, en el contexto de este artículo explicativo respecto al comportamiento de ambos métodos en diversos entornos de inflación, siempre el parámetro de comparación respecto del cual la proyección se evalúa como “superior, inferior o estable” es la inflación mensual correspondiente al mes inmediatamente anterior al de inicio del contrato de alquiler.

Esto ha de tenerse en cuenta para evitar el error de considerar que, por ejemplo, la tendencia de inflación es a la suba, tomando como parámetro de comparación el primer mes del contrato. Podría ocurrir que la inflación del primer mes del contrato sea proyectada en 5% y que, en líneas generales, la tendencia estimada durante el período de vigencia sea al alza, finalizando con valores cercanos al 10%. Una primera apreciación podría sugerir que entonces se está ante un escenario de “inflaciones superiores” y, por tanto, esto constituye una situación de conveniencia de utilización del “Método 1- IPC Oficial” desde el punto de vista del inquilino.

Sin embargo, esta evaluación sería equivocada en el caso hipotético de que el “registro de referencia” adecuado para comparar, que es el correspondiente a la “inflación mensual del mes previo al de inicio del contrato”, fuera por caso del 11%. En tal eventualidad, ese valor será superior a la mayoría o a la totalidad de las inflaciones mensuales del período de vigencia del alquiler y, por tanto, en realidad utilizar el “Método 1 - IPC Oficial” sería contraproducente para el inquilino y beneficioso para el propietario -dado que la fórmula correspondiente arrojaría valores más altos de monto indexado en cada ajuste a comparación del “Método 2”. Se reitera: los valores de inflación mensual proyectados para el período de vigencia del contrato han de ser contrastados con el guarismo correspondiente al mes previo al de inicio de contrato, el cual es en este contexto considerado como "registro de referencia", y no con cualquier otro valor, como por ejemplo podría ser la inflación estimada para el primer mes de vigencia del alquiler.

Es también importante, al momento de determinar si la proyección de inflaciones mensuales para el intervalo temporal de vigencia del contrato sugiere la conveniencia de emplear un método por sobre el otro, prestar especial atención en particular a las estimaciones para los meses previos a cada actualización, ya que podría ocurrir (por citar uno de los varios casos posibles), la situación en que, en líneas generales, la inflación mensual proyectada se mantenga en niveles superiores al "registro de referencia", no obstante lo cual la estimación para los meses inmediatamente anteriores a cada actualización pronostique valores inferiores a dicho valor.

En un caso así, la primera impresión general parecería sugerir que la tendencia de inflaciones mensuales por encima del nivel del registro de referencia lleva naturalmente a concluir que el "Método 1 – IPC Oficial" producirá montos actualizados más bajos y, por lo tanto, será conveniente desde el punto de vista del inquilino, y perjudicial para el propietario. Sin embargo, un análisis más detallado permitiría observar que, en contraposición a la tendencia general del periodo, los registros de inflación proyectados para los meses anteriores a cada indexación son, en promedio, inferiores al valor del "registro de referencia".

Por tanto, el "Método 1- IPC Oficial" produciría montos actualizados más elevados en relación al "Método 2- IPC proyectado", constituyendo su utilización un potencial perjuicio para el inquilino, y un beneficio para el propietario.

Ejemplos como este hay varios, y en diferentes direcciones, los cuales no serán desarrollados en virtud de evitar una explicación demasiado extendida. El punto central, en cualquier caso, es resaltar la importancia de prestar atención a la proyección de inflación mensual para los meses previos a cada ajuste y observar, en promedio, si esas estimaciones son superiores, inferiores o estables, respecto del "registro/proyección de referencia". Esto es recomendable para prevenir errores en la elección de la formula a utilizar originados en una evaluación meramente general de la inflación mensual proyectada para el periodo de vigencia del contrato.

Contrato iniciado en Enero 2025, de duración anual y frecuencia de actualización cuatrimestral. Se asume que en Diciembre de 2024, al momento de determinar el método de indexación a utilizar, se cuenta con la siguiente información respecto a la proyección de inflación futura:

Diciembre 2024: 2.5%. Enero 2025: 2.7%. Febrero 2025: 2.9%. Marzo 2025: 3.0%. Abril 2025: 2.1%. Mayo 2025: 2.7%. Junio 2025: 2.7%. Julio 2025: 3.0%. Agosto 2025: 2.2%. Septiembre 2025: 2.4%. Octubre 2025: 2.8%. Noviembre 2025: 2.8%. Diciembre 2025: 2.6%.

Si el inquilino estudiase este informe de inflación mensual proyectada para el período de vigencia del contrato, a primera impresión surgiría como conclusión factible que, en comparación con el “registro de referencia” (Diciembre 2024: 2.5%), la tendencia general es al alza y, por tanto, el Método 1 es más apropiado porque, de cumplirse con relativo acierto las predicciones del informe, produciría montos actualizados más bajos, generando un ahorro para la parte.

No obstante, un análisis más atento permitiría notar que en los meses inmediatamente anteriores a cada ajuste (esto es, en Abril, que precede a la primera actualización de Mayo, y en Agosto, que precede al segundo ajuste de Septiembre), la inflación proyectada es en verdad inferior al registro de referencia (2.1% Abril 2025 vs 2.5% Diciembre 2024; 2.2% Agosto 2025 vs 2.5% Diciembre 2024).

Por tanto, luego de este repaso más exhaustivo de los datos, la primera conclusión respecto a una supuesta conveniencia del Método 1 desde la perspectiva del inquilino se verá, como mínimo, atenuada y puesta en duda.

De todos modos, es especialmente recomendable tener en mente que las estimaciones de inflación a futuro pierden fiabilidad cuanto más alejadas del presente, y que su correspondencia con los respectivos datos oficiales definitivos eventualmente comunicados por el INDEC no está garantizada.

Quizás lo más cercano a la certidumbre, en el contexto de las estimaciones, se encuentre en la “tendencia general” de la inflación proyectada para el intervalo temporal de vigencia del contrato, tendencia la cual puede ser establecida por medio de la comparación contra el "registro de referencia". En contrapartida, las estimaciones para meses particulares pueden a menudo no necesariamente verse corroboradas en la realidad, por lo que no sería prudente tomar decisiones basadas en éstas, a no ser que se cuente además con información complementaria que fundamente y respalde la verosimilitud de una proyección para un dado mes en particular. En cualquier caso, el escenario más consistente es aquel en que la tendencia general de la inflación mensual proyectada para el período de vigencia del contrato va en el mismo sentido que las estimaciones particulares para los meses puntuales que preceden a cada actualización. En situaciones así, se torna más sencillo determinar qué método –si es que hubiere alguno- podría potencialmente beneficiar a la parte que realice el análisis.-

Calculadora de Actualización de Alquiler por IPC

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